L’épargnant français va-t-il vivre un chagrin d’amour avec la pierre professionnelle ?

L’immobilier professionnel a connu ces dernières années un essor considérable, notamment auprès du grand public à travers les véhicules types SCPI, SCI et OPCI, avec de très beaux rendements moyens pour les épargnants.

La crise de la Covid-19 ne va pas détourner les épargnants de cette classe d’actifs.

Après cette crise sans précédent, les premières simulations d’impact sur le rendement des SCPI annoncées par les sociétés de gestion restent relativement mesurées : baisses entre 0 et 150 bps, ce qui donnerait une performance moyenne en 2020 de 3% à 3,50% net, ce qui reste très honorable en comparaison des performances des autres actifs (fonds euros de l’assurance vie, actions …) avec une volatilité toujours mesurée.

Le rendement 2020 demeure donc peu impacté. Mais doit-on s’attendre à une baisse de la valorisation des actifs ? Elle pourrait avoir lieu si l’on voit augmenter la vacance des actifs immobiliers ou si le marché des investissements se grippe. À ce stade, la grande majorité des bailleurs ont adopté des mesures d’accompagnement, notamment pour les locataires les plus fragiles (suspension, report de loyers ou mensualisation, souvent obtenus en contrepartie des allongements des durées fermes des baux). Nous devrions, par conséquent, voir un nombre limité de locataires en très grande difficulté (en dehors de ceux qui l’étaient déjà avant la Covid – on pense notamment au secteur du vêtement qui, d’une part souffre d’une forte concurrence de la vente en ligne, et d’autre part, était déjà malmené depuis la crise des subprimes, les Français préférant dépenser dans la téléphonie et les loisirs).

Concernant les investissements, de nombreuses sociétés de gestion ont continué leurs investissements y compris pendant la période de confinement. Cependant, il est certain que la visite des actifs avant signature n’a pu se faire. Une grande partie des investissements initialement prévus au T2 ou T3 2020 vont se reporter sur le dernier trimestre. Il se pourrait alors qu’apparaissent certaines opportunités immobilières (plus nombreuses encore en 2021), surtout pour de petits actifs cédés par des particuliers ayant besoin de liquidités. Cela pourra profiter grandement aux petites SCPI ou aux véhicules immobiliers ayant cette politique d’investissement.

L’impact sur l’immobilier professionnel sera long mais sera indéniable sur le moyen terme.
La classe d’actifs « immobilier » restera donc un incontournable du patrimoine des français mais sur quelles classes d’actifs immobiliers ?

Après avoir connu l’essor du e-commerce et la crise des gilets jaunes, le commerce – une des classes d’actifs les plus impactées pendant la crise – va malgré tout conserver son intérêt. Après ces périodes de confinement où les gens ont restreint leur consommation plutôt que d’acheter en ligne (ils n’ont jamais autant épargné que pendant le confinement), les Français ont envie de retrouver du contact, de la proximité et partager des moments conviviaux en famille, entre amis. C’est un phénomène qui devrait perdurer et qui favorise bien entendu la consommation locale. La qualité de l’emplacement et celle du locataire resteront des éléments clés pour les bailleurs et leurs véhicules. Cette période particulière a également mis en exergue le comportement anomal et opportuniste de certaines grandes enseignes. Ainsi, alors que la plupart des « petits » locataires faisaient des efforts importants pour honorer le paiement de leur loyer, certaines belles marques, avec de confortables assises financières, refusaient de régler leur dû ou après de sérieux bras de fer… On peut s’interroger sur les fondements de leur politique RSE ou ISR…

Les bureaux (la classe immobilière majoritaire) fait l’objet de toutes les spéculations : « Ils vont disparaître, les Français ont apprécié le télétravail et ne reviendront plus en arrière ! » Certes, le télétravail va perdurer ; mais l’échange et le challenge collectif ne se font pas exclusivement en virtuel. Les grosses entreprises ne vont pas déménager du jour au lendemain. Pourtant on voit d’ores et déjà des réductions de surface, notamment à La Défense et en Île-de-France ! C’est au final la classe d’actifs qui va vivre sur le moyen terme le plus grand bouleversement : moins d’espace centralisé en région parisienne, moins de grandes surfaces, plus d’espace de travail en région, plus de petites et moyennes surfaces, généralisation du télétravail à 1 ou 2 jours par semaine, moins d’espace de co-working et une digitalisation renforcée. Les entreprises vont devoir repenser l’usage des bureaux : quelle doit être leur valeur ajoutée, quelle pratique managériale à faire évoluer en conséquence ? Bien-être au travail de plus en plus présent, moins de réunions, plus courtes, plus efficaces…

Quelques chiffres, il y a 6 ans, les surfaces de bureaux étaient dimensionnées pour couvrir approximativement 1,08 poste de travail par personne (1 poste de travail = 15 m² environ). Le passage des entreprises en flex office pré-Covid avait déjà réduit le nombre de postes de travail par personne à environ 0,85 et post-Covid va encore se réduire pour tendre vers 0,75 et dans quelques années, nous pourrions être à 0,5 !

Rassurons-nous pas de dépit amoureux pour les épargnants ; mais une sélection de coups de foudre sur dorénavant des actifs immobiliers professionnels de proximité, d’usage au quotidien pour les commerces, de bureaux de petites et moyennes surfaces, adaptés à une plus grande flexibilité du travail, plutôt en région ou cœur de Paris, locaux d’activité… Un choix encore énorme avec de belles opportunités et des rendements qui restent dans le haut du marché de l’épargne.

Comme souvent, quand on est amoureux, on « oublie » d’analyser le contrat de mariage. Alors, pour votre investissement en immobilier, privilégiez les sociétés de gestion, agiles, digitalisées et transparentes sur leur communication, les frais, leurs investissements immobiliers… La proximité fera la différence !