Plus de 3 millions d’étudiants ont fait ou s’apprêtent à faire leur rentrée dans l’enseignement supérieur. Un chiffre qui ne cesse d’augmenter d’année en année. Le début d’une nouvelle aventure stimulante pour tous nos étudiants, mais également synonyme de dépenses conséquentes, qu’il s’agisse des frais de scolarité – lesquels peuvent atteindre jusqu’à 15.000 euros par an pour une école de commerce ou d’ingénieurs – ou des frais annexes tels que le logement. À ce jour, l’enveloppe annuelle totale est ainsi estimée à 30.000 euros.
Heureusement, il existe des moyens efficaces pour financer les études des enfants et petits-enfants et aborder sereinement cette étape clé. L’investissement en SCPI constitue ainsi une solution de financement qui s’adapte à tous, aux besoins de chacun. Mais surtout elle peut et doit évoluer avec la situation patrimoniale de chacun et les objectifs patrimoniaux liés.
Le financement des études supérieures peut ainsi être anticipé dès les plus jeunes années – et même avant la naissance ! – des enfants grâce à la SCPI.
1- L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété
Il est possible d’utiliser le mécanisme encore peu connu du démembrement temporaire des parts, qui permet de bénéficier de l’effet de levier. Il est ainsi possible d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI dont la durée ira jusqu’au commencement des études supérieures. Cette option permet un avantage fiscal, puisque le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), tandis que l’investissement se fait à une décote avantageuse par rapport à la pleine-propriété, permettant d’acquérir davantage de parts pour un même montant. Au terme de la durée du démembrement temporaire, prédéfinie contractuellement, l’usufruit s’éteint sans frottement fiscal et le nu-propriétaire devient plein-propriétaire du bien dont il peut disposer librement et percevoir les dividendes.
2 – La donation d’usufruit temporaire de parts de SCPI
Pour ceux qui détiennent déjà des parts de SCPI et souhaitent faire bénéficier leurs enfants de revenus complémentaires durant leurs études supérieures, il est possible de faire une donation d’usufruit temporaire des parts.
Prenons l’exemple de M et Mme Dupont, 50 ans, mariés sous le régime de la communauté légale, avec deux enfants de 20 et 18 ans. Ils sont propriétaires de leur résidence principale et disposent de 428.000 euros de capital en SCPI, qui leur rapporte un dividende versé de 19.000 euros par an. Afin de financer les études supérieures de leurs deux enfants, qui s’élèvent à 30.000 euros par an, leur conseiller leur suggère de détacher les enfants du foyer fiscal – avec pour conséquence de leur verser une pension alimentaire déductible par enfant détaché – et de leur donner en sus l’usufruit temporaire des parts sur 10 ans. Ce mécanisme de démembrement temporaire permet aux parents de ne plus être soumis à l’IFI s’ils l’étaient, et généralement d’alléger le poids de la fiscalité totale du foyer. En effet, les enfants en tant qu’étudiants supporteront un TMI (Taux Marginal d’Imposition) moins important que celui de leurs parents. À l’extinction de l’usufruit, M et Mme Dupont retrouveront la pleine propriété de leurs parts – sans frais supplémentaire et sans frottement fiscal – ainsi que les dividendes versés par les SCPI. Ce qui sera parfait pour financer alors leur future retraite. Cette période s’accompagne de nouveaux objectifs patrimoniaux que la SCPI pourra combler au travers de leur mode de détention. Cela donnera lieu à un prochain article.
Rappelons que la solution du démembrement n’est pas pertinente pour tous et dépend principalement du profil fiscal des parents et enfants concernés par ce mécanisme. Un conseil avisé, lié à une étude patrimoniale appropriée, permettra de déterminer et valider la (les) solution(s) les plus adaptée(s).
À propos de l'auteur
Bruno Pauly
Directeur du développement, AESTIAM